Pour les vacances, la retraite ou même pour le plaisir, l’idée de réaliser une acquisition à l’étranger séduit de plus en plus de Français. Toutefois, un tel investissement nécessite de prendre des précautions. Réaliser un achat immobilier à l'étranger peut être une réelle opportunité. Cependant, avant de vous lancer, veillez à bien cerner le contexte juridique. © stetsik Investir dans l'immobilier à l'étranger requiert de la prudence Si en France les transactions sont effectuées par le biais d’une étude notariale, ce n’est pas le cas partout. En Espagne, par exemple, l’achat passe par un avocat avant le notaire. Dans plusieurs pays du Commonwealth, la transaction est gérée par un solliciteur, avocat du droit coutumier et spécialiste de la négociation immobilière. Avant toute démarche, il est donc conseillé de se rapprocher d’un notaire français. En effet, les études notariales à travers le monde présentent des similitudes et les professionnels du secteur échangent dans l’intérêt de leurs clients. Ainsi, il n’est pas rare qu’un notaire français dispose de correspondants à l’étranger. Les lois locales en matière d'immobilier peuvent beaucoup varier Les droits et prérogatives liés à un contrat de vente immobilière en France ne sont pas forcément identiques dans un pays tiers. En général, le régime applicable est celui du pays d'accueil. Les règles de procédure civile droit des biens, succession, etc. et les systèmes de taxation impôts locaux, cotisations, etc. sont également ceux du territoire où se trouve le bien. Et dans certains d’entre eux, il n’existe pas d’avant-contrat, ni de délai de rétractation. Cependant, de plus en plus de pays consentent à appliquer le droit des successions du régime fiscal français. Cette procédure fait l’objet d’une démarche spécifique. De même, si le bien acquis est destiné à la location, le système d’imposition appliqué aux loyers perçus peut résulter d’un accord entre la France et le pays d’accueil. Conseils SeLoger Faites attention aux garanties juridiques que vous confèrent le contrat de vente. En France, par exemple, le vendeur d’un logement neuf est responsable de l’ensemble des vices cachés sur le gros œuvre pendant les dix années suivant la vente. Vérifiez si une clause similaire est stipulée dans votre contrat. Comment gérer le financement du logement ? Pour des questions juridiques évidentes, les banques françaises sont frileuses lorsqu’il s’agit d’investissement à l'étranger. Deux options peuvent donc être envisagées Insister pour obtenir un financement en France dans ce cas, vous devrez fournir des garanties situées sur le territoire national. S’il y a entente, l’établissement financier applique généralement les mêmes conditions d’emprunt que pour un crédit souscrit en France. Tenter d’obtenir un financement dans le pays d’accueil, ce qui est parfois plus compliqué apport considérable de l’ordre de 35 à 50 %, taux d’emprunt moins compétitif, etc.. Il est souvent demandé à l’acquéreur d’ouvrir un compte bancaire local. Et si votre résidence fiscale se trouve en France, n’oubliez pas de déclarer ces comptes au fisc français qu’il s’agisse de plus-values, d’intérêts ou de dividendes, tous les revenus perçus à l’étranger doivent être déclarés. À défaut, vous risquez un redressement fiscal. Surtout ne négliger pas les coûts annexes à un achat immobilier Pour connaître le coût global de votre investissement, vous devez considérer l’ensemble des frais liés à l’achat du logement. Si en France la majorité des coûts annexes correspond aux frais de notaire, à la taxe foncière ou encore aux assurances, le mode de calcul peut diffèrer à l'étranger. Par exemple, aux États-Unis, vous devez prévoir un cachet supplémentaire si vous investissez dans un bien neuf. En effet, de nombreuses résidences vous obligent à payer divers services gardiennage, piscine, nettoyage, espace vert, etc. Enfin , dans d'autres endroits où les conditions climatiques le requièrent tempêtes, inondations, etc., d'importants frais peuvent être à prévoir pour l'assurance. Les points clés à savoir Dans un contexte juridique qui change en fonction des pays, la prudence doit rester de mise. Avant toute démarche, pensez à contacter un notaire en France et à vous renseigner sur d'éventuelles subtilités locales. La rédaction vous conseille Immobilier que pouvez-vous acheter, en Europe, pour 200 000 € ? Acheter à Miami en Floride un rêve accessible Acheter au Maroc une oasis de bonnes affaires
LeViagra est reconnu comme un médicament. Il n’est disponible que sur ordonnance. En ligne, il est néanmoins possible de l’obtenir sans ordonnance en répondant à un questionnaire rendu obligatoire par la loi. Cela représente une forme de garantie de la qualité et de l’efficacité du médicament sur les patients. L’investissement dans la pierre en Espagne est l’un des domaines les plus rentables dans lesquels on peut encore espérer réaliser de grands profits. Après la crise que le pays a traversée vers l’année 2008, son économie s’est redressée. Cela a reboosté tous les domaines et secteurs d’activités dont l’immobilier. L’investissement dans ce domaine est donc redevenu de plus en plus intéressant. Voilà pourquoi on peut remarquer un nombre croissant des investisseurs qui viennent dans le pays. Mais comment faire si on a envie de s’investir en logement en Espagne ? Voici quelques astuces. Les étapes préliminaires Avant même de décider de venir en Espagne avec son fond, il faut d’abord définir certaines choses concernant l’investissement immobilier. En premier lieu, il faut se renseigner concernant les meilleurs types d’investissement en logement à faire. On doit alors se poser quelques questions. Doit-on investir dans l’ancien ou dans le neuf ? Dans quelle ville ou quelle partie du pays s’investir ? Quelles sont les étapes à suivre et qu’en-est-il de la loi concernant les investisseurs étrangers ? Dans quel type d’investissement se lancer investissement locatif ou autres ? Etc. Une fois qu’on ait toutes les réponses à toutes ces questions, on peut passer aux étapes suivantes. Les autres étapes à faire Investir dans le logement que ce soit locatif ou autres en Espagne doit être bien étudié. L’idéal est d’avoir des partenaires qui connaissent bien le fonctionnement du pays. On peut se confier à des professionnels en immobilier comme une agence immobilière, un notaire etc. Ces experts connaissent tous les détails à prendre en compte lors de l’investissement. Ils connaissent les pièges à éviter et les différentes paperasses à préparer. Il est également possible de demander des conseils ou des avis des personnes qui ont déjà fait de l’investissement immobilier en Espagne.Eviterdonc les tours énormes ou tu es entouré de voisins en haut en bas à droite et à gauche, et aussi directement au dessus d'un commerce ou d'un bar ( l'enfer!).
Argent & Placements Investissement locatif Dans de nombreux pays, fisc, notaires, ingénieurs, banques et agents immobiliers ne jouent pas exactement le même rôle qu’en France. Propriétaire en France, vous aimeriez le devenir à l’étranger. En visant un pays proche culturellement de la France comme l’Espagne, le Portugal, l’Italie, voire la Grèce, vous pensez limiter les risques. Détrompez-vous, les pièges sont nombreux et acheter hors de l’Hexagone est tout sauf une sinécure, surtout si vous ne parlez pas la langue du pays concerné. Un achat immobilier, quel qu’il soit, devrait toujours inciter l’acquéreur à l’introspection. Dans un laps de temps généralement réduit, il est amené à se poser des questions de nature très différente. Quelle est ma capacité d’endettement ? Quelles sont mes priorités ? Ai-je vraiment envie de vivre à distance de ma famille et de mes amis ? Viendront-ils me voir ? Quelle sera ma situation dans vingt ans ? Mes envies seront-elles les mêmes ? Quel mode de vie pour ma famille ? Et qui héritera du bien que j’achète ? A ces questions souvent très personnelles s’en ajoutent d’autres, plus globales, liées à l’imprévisibilité du monde moderne. Par exemple, pensez aux distances. Pour certains, l’avion est devenu un moyen de transport presque aussi pratique que le métro, mais qu’en sera-t-il demain ? La lutte contre le réchauffement climatique ne va-t-elle pas entraîner une restriction du transport aérien ? Personne ne peut en être sûr. Vu sous cet angle, acheter une maison dans un pays à plus de dix heures d’avion Brésil, Thaïlande… représente une vraie prise de risque. Airbnb, le bon plan ? Et ceux qui misent sur Airbnb et consort pour équilibrer le financement d’un projet feraient bien de prévoir un plan B. Après Berlin et Barcelone, de nombreuses villes cherchent à lutter contre la prolifération des meublés touristiques et envisagent de restreindre fortement, voire d’interdire, la location de courte durée. En Thaïlande, un Français a même été expulsé du pays après avoir loué son logement à la nuitée, privilège réservé aux seuls hôtels au pays du Sourire. Lire aussi La résidence touristique, un patrimoine immobilier qui rapporte Méconnaître les us et coutumes du pays dans lequel on s’installe peut être lourd de conséquences. Par prudence, mieux vaut choisir un pays dans lequel vous vous êtes rendu régulièrement, et pas uniquement un été pour les vacances. Pour toutes ces raisons, il faut revenir aux règles de base d’un achat immobilier. A commencer par l’emplacement, la desserte en transports et la qualité du bien lui-même. Même s’il s’agit d’une maison que vous achetez en prévision de votre retraite et que vous n’avez pas l’intention de la revendre. Cela vous évitera de vous retrouver coincé loin de vos bases avec un bien invendable, le pire des scénarios. S’informer sur la fiscalité Ne sous-estimez pas le poids de la fiscalité. Beaucoup de retraités français ont été interpellés par le cadeau » fiscal du gouvernement portugais, qui leur permet de s’installer au soleil sans payer d’impôt sur leurs pensions pendant dix ans. Mais la plupart des pays qui intéressent les Français sont loin d’être des paradis fiscaux. La crise des dettes souveraines de 2010 est passée par là et les pays du sud de l’Union européenne doivent assainir leurs finances. En Grèce, par exemple, les loyers sont taxés à 15 % jusqu’à 12 000 euros, et à 45 % au-delà de 35 000 euros. Et la tranche supérieure 45 % de l’impôt sur les revenus est atteinte dès 40 000 euros. La taxe foncière pour un bien de 2 millions d’euros atteint, elle, 1,15 % par an ! En Espagne, le total des impôts, charges et frais liés à une acquisition immobilière, représente de 8 % à 13 % du prix de vente, selon les régions. Le pays compte quelque dix-sept régimes fiscaux différents et chaque communauté autonome gère ses impôts immobiliers. La principale taxe est l’impôt sur le transfert de propriété jusqu’à 11 % du prix de vente aux Baléares. Lire aussi Comment choisir une banque à l’étranger Il existe aussi une taxe sur la documentation juridique, des frais d’évaluation du bien, des frais d’inscription au registre de la propriété, sans oublier les honoraires du notaire, d’avocat et d’agence. Pour un étranger, difficile de s’y retrouver, même en maîtrisant la langue… Concernant la revente, la plupart des conventions fiscales internationales prévoient que l’impôt sur la plus-value doit être acquitté dans le pays du logement. Le taux varie selon les pays 0 % en Grèce mais 15 % à partir de 2020, 19 % en Espagne, 20 % en Italie, etc. Un intermédiaire pour défendre vos droits Face à une telle complexité, il est souvent indispensable de faire appel à un expert qui connaît le marché local. En France, la supervision du notaire limite les risques, mais dans beaucoup de pays, par exemple aux Etats-Unis ou en Grèce, il se contente de rédiger l’acte de vente. Pour effectuer les vérifications nécessaires et défendre vos droits, vous aurez donc besoin d’un intermédiaire. Il s’agit le plus souvent d’un avocat, mais les conseillers immobiliers jouent aussi ce rôle dans certains pays et coûtent moins cher. Parmi les pièges fréquents, en Espagne, des dettes peuvent être attachées au logement acheté. En Grèce, le danger vient plutôt de la validité des titres de propriété, sachant qu’il n’existe pas encore de cadastre dans ce pays. C’est pourquoi il est recommandé de faire aussi appel à un ingénieur civil, voire à un topographe si nécessaire. Cadastre la prudence s’impose Dans la plupart des pays Italie, Espagne, Portugal…, le cadastre est aussi fiable qu’en France. En Grèce, ce n’est le cas que dans la région d’Athènes. Beaucoup de logements ont été construits sans respecter le permis de construire. Même si une loi de régularisation a été adoptée en 2011, la prudence s’impose. Pour tout logement construit avant cette date, le vendeur doit fournir un certificat de conformité précisant le périmètre de la propriété. Lire aussi Locations d’été quelle région choisir pour ne pas se ruiner Au Maroc, c’est la cohabitation de deux régimes fonciers, coutumier et officiel, qui pose problème. Même s’ils ne représentent qu’un quart des habitations du pays et s’ils valent deux fois plus cher, il ne faut s’intéresser qu’aux logements enregistrés à la Conservation foncière. Acheter un logement non immatriculé de droit coutumier vous exposerait au risque de voir un héritier se manifester après la vente. Constituez un apport suffisant Pour acheter à l’étranger, il faut d’abord avoir mis de l’argent de côté. S’il est actuellement possible d’acheter sans apport en France, c’est très rare à l’étranger. En effet, les banques françaises sont réticentes à financer des acquisitions en dehors de nos frontières. Si vous voulez emprunter en France, vous devrez soit domicilier des revenus suffisants auprès de la banque, soit apporter un logement français en garantie si possible entièrement remboursé. Et sachez que la banque ne vous prêtera que 70 % ou 80 % du prix d’acquisition, au mieux. Vous pouvez tenter votre chance auprès des banques du pays visé, mais celles-ci vous demanderont soit de domicilier vos revenus chez elles, soit d’apporter un bien de leur pays en garantie. En Espagne, un investisseur non résident doit ainsi disposer d’un apport d’au moins 45 % du prix de vente pour espérer obtenir un financement. Espagne, Etats-Unis, Portugal, Italie, Grèce et Thailande, retrouvez pendant jusqu’au 23 aout l’analyse des marchés immobiliers de ces différents pays. Jérôme Porier Vous pouvez lire Le Monde sur un seul appareil à la fois Ce message s’affichera sur l’autre appareil. Découvrir les offres multicomptes Parce qu’une autre personne ou vous est en train de lire Le Monde avec ce compte sur un autre appareil. Vous ne pouvez lire Le Monde que sur un seul appareil à la fois ordinateur, téléphone ou tablette. Comment ne plus voir ce message ? En cliquant sur » et en vous assurant que vous êtes la seule personne à consulter Le Monde avec ce compte. Que se passera-t-il si vous continuez à lire ici ? Ce message s’affichera sur l’autre appareil. Ce dernier restera connecté avec ce compte. Y a-t-il d’autres limites ? Non. Vous pouvez vous connecter avec votre compte sur autant d’appareils que vous le souhaitez, mais en les utilisant à des moments différents. Vous ignorez qui est l’autre personne ? Nous vous conseillons de modifier votre mot de passe.L’achat d'une maison en Espagne est un très grand investissement dans la vie de chacun et il se peut que des inconvénients surviennent au cours du processus de vente. Cela peut être très frustrant et peut même menacer la transaction immobilière. Par conséquent, il est important que vous sachiez à l'avance ce qui peut vous arriver et comment vous pouvez agir pour éviter les pièges et autres problèmes liés à l'achat d'une propriété maison, appartement en Espagne. Mais comment éviter les pièges lors de l'achat d'une maison en Espagne ? L’accord sur le prix de la maison Le prix d'un bien immobilier est l'un des problèmes les plus épineux dans toute transaction immobilière et bien plus encore quand il s'agit de l'achat d'une propriété à l'étranger. Lors de l'achat d'un logement en Espagne, la difficulté la plus courante survient lorsqu'un accord sur le prix est conclu et que quelques jours plus tard, l'une des parties acheteur ou vendeur le remet en question. La solution est de demander une expertise du bien tasacion afin que personne ne puisse s'opposer à son prix. En revanche, si vous êtes l'acheteur et que vous avez déjà signé le contrat de réserve et/ou le compromis de vente, vous ne pouvez pas revenir en arrière à cause du prix fixé et vous pourrez faire face à des problèmes juridiques. Une fois le prix convenu, c'est acté, donc la meilleure chose à faire est de négocier intelligemment pour tirer le meilleur parti de votre budget. Les contre-offres ne sont pas bien acceptées en Espagne Le problème survient lorsque vous proposez une offre inférieure demandée par le vendeur et que vous recevez de manière inattendue une contre-offre. Il ne faut pas désespérer, car en Espagne, les contre-offres font partie de la négociation immobilière. Si vous devez finir par payer plus cher pour la maison, négociez un avantage supplémentaire, comme payer les dépenses du contrat ou effectuer les réparations nécessaires sur la propriété. Ne soyez jamais offensé ou frustré par les contre-offres, car elles font naturellement partie de la négociation d'une maison. L'approbation d'une offre passée peut prendre du temps L'approbation de votre offre immobilière peut prendre un certain délai, après quoi vous allez sûrement désespérer ou trouver une autre maison que vous aurez vu. La solution vient de la patience et de la communication. Il est préférable d'attendre calmement et de maintenir une communication fluide avec le propriétaire. Signer un acte d’achat trop rapidement Une fois que l’agence immobilière espagnole ou le propriétaire accepte votre offre, il ne vous donne en général une durée deux semaines pour conclure la vente avec un acompte de 10% à verser à la signature de celui-ci, ce qui est très peu si l'argent provient d'un prêt hypothécaire. En Espagne, il n’est pas commun de notifier une clause suspensive d’obtention de prêt ! Si vous n'avez pas les fonds, la solution est d'anticiper cette situation et de prévoir en amont la possibilité d’obtenir un prêt hypothécaire à 100%. En revanche attention car si vous prêt bancaire est refusé, vous ne pourrez jamais récupérer l’acompte de 10% payé à la signature du compromis de vente. Ne pas avoir anticiper son budget après achat Après l'achat d'une première maison beaucoup d’acheteurs n’avaient pas prévu de ne pas avoir assez d'argent disponible après la vente. Le prix d'une maison et les coûts finaux sont une chose, mais avec le versement hypothécaire mensuel, il y aura également d'autres taxes à payer. Tout acheteur de maison attentif au processus devrait le savoir, mais ce que même les premiers acheteurs ne réalisent souvent pas, c'est à quelle fréquence et à combien les taxes peuvent augmenter facilement. Cela se produit de deux manières principales Premièrement, la ville ou la municipalité peut simplement augmenter les taxes foncières dans une zone donnée. Deuxièmement, le prix du marché d'une maison peut être réévalué à une valeur plus élevée, souvent grâce à des ajouts et des améliorations effectués par le nouveau propriétaire. Le fardeau fiscal peut augmenter avec la valeur ajoutée de la maison améliorée. Être en mesure de payer le prêt hypothécaire mensuelle est une chose; réparer les dommages causés par une tempête ou remplacer la toiture en est une autre. Il faut avoir suffisamment d'argent pour couvrir les frais de réparations; ce que les experts appellent le véritable coût d'achat d'une maison. Choisir d'acheter une propriété dans un mauvais quartier En Espagne, trouver le bon quartier est aussi important, voire plus important que de trouver la bonne maison. Mais ce qui constitue le bon quartier pour un acheteur d'une maison aujourd'hui pourrait être très différent dans les années à venir. Acheter une maison près des bars, des restaurants et des magasins peut être idéale pour le moment, mais avec des enfants, cela peut être une option épouvantable. De même, un quartier pittoresque et calme peut sembler être l'endroit idéal pour s'installer, mais cela peut ajouter du temps supplémentaire à votre trajet. Ou encore vous pouvez trouver qu'il est trop silencieux. Ne pas faire attention au voisinage Votre maison peut avoir tout ce que vous réviez trois chambres, un salon spacieux, beaucoup de lumière naturelle, deux salles de bains, une terrasse, un prix raisonnable mais elle est située dans un endroit isolé ; donc loin de tout. Pour aller faire ses courses, il faut prendre la voiture, il n'y a pas d'écoles à proximité pour les enfants, les liaisons avec les autres quartiers sont inexistentes. Il ne faut pas oublier que la qualité de vie dépend aussi du quartier où l'on habite. Grosse erreur de ne pas savoir à quoi ressemble le quartier. Ne tombez pas dans ces pièges. Esquivez-les. Ne vous laissez pas piéger par eux et vous pourrez vous voir vivre dans la maison qui vous conviendra le mieux. Faire appel à un cabinet d'avocat lors d'un achat en Espagne Enfin, n'oubliez pas que le notaire espagnol ne s'occupe des vérifications légales dans le cadre d'un achat ou d'une vente immobilière en Espagne. Vous devez prendre attache avec un cabinet d'avocat pour vous accompagner dans tout le processus d'achat jusqu'à la signature de l'acte définitif. Aussi, l'obtention du NIE ESPAGNE est obligatoire lors d'un achat en Espagne. Notre cabinet d’avocats espagnol est professionnel, disponible et efficace, nous faisons au mieux pour vous apporter des explications claires et une aide tout au long de votre projet d'achat et de location. Acheter en Espagne avec notre cabinet vous apportera une assistance juridique totale. Nos avocats sont basés sur les plus grandes villes espagnoles. Gerone, Figueras, Barcelone, Valencia, Alicante, Malaga, Seville et bien d'autres villes. Cabinet d'avocats bilingue franco-espagnol Tous nos avocats parlent la langue française aussi bien à l'écrit qu'à l'oral. Notre équipe d'avocats. Nos conseillers ont une expertise unique entre la France et l'Espagne. Nos Avocat espagnols vous conseillent et vous assistent tout au long du processus juridique. Chez HUERTA et ASSOCIES, nous sommes spécialisés dans les différents domaines juridiques impliqués dans les transactions immobilières, de succession et des entreprises offrant des conseils personnalisés par rapport à toutes les implications juridiques pouvant survenir dans votre projet.
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